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14 de Dezembro de 2018
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    Servidões- Direito Real Alheio que estabelece um serviço que um prédio realiza em favor de outro

    Conceito, características, classificações e breve considerações a respeito das servidões

    Gabriela Maria Campos, Estudante de Direito
    Publicado por Gabriela Maria Campos
    ano passado

    1. Introdução

    A palavra servidão, originada no direito romano, relacionada com a escravidão baseava-se na ideia de que uma pessoa denominada “servus” estava obrigada a servir a outra “senhor” eternamente. Somente no período de Justiniano que a servidão passou a enquadrar a relação de sujeito entre dois prédios, bem como o direito real de gozo que uma pessoa pode exercer sobre a coisa alheia. Tratada pelo código civil atual, as servidões são conhecidas como prediais e não mais pessoais, como eram conhecidas no direito romano.

    O presente artigo, trará em seu conteúdo, breves considerações, conceitos e demais disposições sobre o assunto em questão, que é a servidão.

    2. Conceito

    Trata-se de um direito real alheio, ônus real, firmado voluntariamente entre um prédio serviente que irá fornecer vantagens que aumentem as possibilidades e condições de para o prédio dominante (titular desse direito). Consequentemente, o prédio serviente irá sofrer alguma restrição.

    É real pois regulamenta a relação entre dois prédios, e não entre um prédio e uma pessoa, e servidão pois constitui um sujeito ativo e um passivo. Obviamente predial pois se estabelece entre dois prédios.

    O artigo 1378 do Código Civil dispõe que a servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a outro dono, constituindo-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamente e Registro no Cartório de Registro de Imóveis.

    Apresenta direitos que se desprendem do domínio do prédio serviente e passam a integrar o domínio do prédio dominante. Vale ressaltar que a voluntariedade é a essência da servidão predial, não podendo ser confundida com as servidões legais que são direitos de vizinhança impostos para coletividade.

    São diversas formas de servidão, como a servidão de pasto que compreende o direito de usufruir (“jus fruendi”); a servidão de tirar água também conhecida por servidão de retirar produtos; a de aqueduto (canalização); a de iluminação ou ventilação que impede o dono do prédio serviente de construir em certa área do terreno, para não dificultar o acesso de luz ou de ar no prédio dominante; a servidão de pastagem que permite ao fazendeiro ou pecuarista o direito de deixar com que seu gato paste nos pastos do imóvel serviente, entre outras. Mas a mais comum é a servidão de trânsito, conhecida também por de passagem, que compreende o direito de usar (“jus utendi”), essa garante ao proprietário de determinado imóvel a vantagem de transitar pelo imóvel de outro.

    Diante todos os exemplos supracitados, é possível observar que em todos há a serventia de um prédio em favor do outro, possibilitando um melhor uso para um e restrições para o outro.

    3. Características

    Neste tópico serão apresentadas as prerrogativas que dão identidade a esse direito.

    a) A relação deve ser entre dois prédios: em que o serviente sofre restrições que implicarão vantagens ao dominante (“qui servitutem debet”). O proprietário deve permitir a utilização de seu imóvel para certo fim (“cui servitus debetur”)

    b) Os prédios devem pertencer a donos diversos: conhecida no direito romano por “nemini res sua servit”, se pertencesse ao mesmo dono seria mera serventia.

    c) Deve servir a coisa e não o dono: “servitus in faciendo consistere nequit”. A obrigação da servidão não consiste em um “facere”, mas apenas em uma abstenção ou dever de suportar o exercício dela. O sujeito de direito é sempre o homem.

    d) A servidão não se presume: é necessário expressa declaração dos proprietários, ou por testamento. É preciso também Registro no Cartório de Registro de Imóveis.

    e) Deve ser útil ao prédio dominante: “servitus fundo utilis esse debet” é necessário que apresente vantagem, sendo que não precisa ser dinheiro, podendo ser qualquer outra utilidade que valorize o prédio.

    f) É um direito real e acessório: conforme já explicado, é direito real pois incide sobre um bem imóvel e acessório pois depende do direito de propriedade, então acompanha o prédio quando alienado.

    g) A duração desse direito é indefinida: é comum dizer que a servidão é eterna, uma vez que se estabelecido tempo ela perde sua característica. Não se extingue nem por causa legal, ainda que os prédios passem a outros donos.

    h) É indivisível: significa que a divisão do prédio dominante ou serviente não compreende a servidão (“pro parte dominii servitutem adquiri non posse”). A servidão só pode ser reclamada como um todo, mesmo que ambos os prédios possuam diversos donos. É impossível se adquirir ou se perder a servidão em partes. Conforme regra disposta no artigo 1386 do Código Civil, que diz que as servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.

    i) É inalienável: não é possível a sua transferência para outro prédio, pois implicaria na extinção de uma servidão e criação de outra. O titular desse direito não pode incumbir outra pessoa ao exercício dele, não é possível também dá-la em hipoteca (“servitus servitutis esse non potest”) A sua transferência por “mortis causa” ou “inter vivos” será analisada nos seguintes tópicos.

    4. Classificação das Servidões

    4.1 Quanto ao Modo de Exercício:

    a) Contínua: quando é exercida ininterruptamente e independe da ação humana, como ocorre com a servidão de aqueduto e as de passagem de cabo e tubulações.

    b) Descontínua: ao contrário da anterior, ocorre de forma interrupta e depende de ato humano, como ocorre na servidão de passagem ou trânsito e de retirada d’água.

    c) Positivas: garantem o poder ao prédio dominante de realizar alguma “atividade” no prédio serviente.

    d) Negativas: obrigam o dono do prédio dominante a não praticarem determinados atos de utilização, a exemplo da “non edificandi”

    4.2 Quanto à visibilidade:

    a) Aparente: são as servidões por obras externas, visíveis e permanentes, como a de aqueduto em que os canos são vistos.

    b) Não Aparente: são as que não são vistas, a exemplo a servidão de não construir a partir de determinada altura (genericamente falando, a de se abster).

    Vale ressaltar que é possível a combinação das espécies supracitadas da seguinte forma: contínuas e aparentes como as de aqueduto; contínuas e não aparentes como as de não construir a partir de certa altura (“altius non tollendi”); descontínuas e aparentes como as de passagem; descontínuas e não aparentes como as de retirar água.

    É importante tais combinações pois existem regras diferentes que se aplicam somente às servidões continuas e aparentes. O artigo 1379 do código civil, por exemplo, dispõe que o exercício incontestado e contínuo de uma servidão, por 10 anos, autoriza o interessado com título da sentença julgada procedente a registrar em seu nome no Registro de Imóveis. E se caso o possuidor não tiver o referido título, o prazo de usucapião será de 30 anos.

    4.3 Quanto a Localização do Imóvel Sobre o Qual Recaem:

    a) Urbanas: conforme o próprio nome já diz, são as servidões exercidas em prédios urbanas, como as de não construir a partir de certa altura (“altius non tollendi”).

    b) Rústicas: ou rurais, são as servidões exercidas em prédios rústicos, como as de aqueduto (“aquaeductus”), as de passagem (“iter”).

    c) Irregulares: as servidões que não impõem limites em um prédio em favor do outro, mas limitações a prédio em favor de determinada pessoa, como por exemplo, a de colher frutos em prédio alheio.

    5. Modos de Constituição

    a) “Causa Mortis” ou “Inter Vivos”: podem ser constituídas por testamento, mas o modo mais comum é por contrato oneroso, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

    b) Sentença proferida em ação de divisão: constituída judicialmente, regulada pelos artigos 588 a 598 do Código Civil, surge como forma de proporcionar mais utilidade para um dos quinhões, principalmente quando, em virtude de demarcação, fica o imóvel encravado, sem acesso à via pública.

    c) Usucapião: conforme já citado o artigo 1379 dispõe sobre o uso incontestado e continuo de uma servidão por dez anos, tendo como título a sentença, e por 30 anos se não possuir título.

    d) Destinação ao Proprietário: surge quando dois prédios pertencem a mesma pessoa e possuem uma situação que necessita de um serviço entre os dois. Porém, um dos prédios é alienado e o novo proprietário não se opõe as obras já contidas. O registro da venda já faz surgir a servidão.

    6. Regulamentação das Servidões conforme o Código Civil

    6.1 Em Relação as Obras Necessárias

    Regulamentadas pelos artigos 1380 a 1382 do Código Civil

    O primeiro dispõe que o titular da servidão pode fazer todas as obras necessárias à conservação de seu direito, e se a servidão pertencer a mais de um prédio, será devidamente rateada entre os donos. O segundo artigo, dispõe que as obras necessárias devem ser realizadas pelo dono do prédio dominante, salvo disposição contrária expressa no contrato. Já o último, pouco mais complexo, dispõe que quando a obrigação pelas obras necessárias incumbir ao dono do prédio serviente, ele poderá se exonerar, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante, e ainda se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade, deverá arcar com os custos da obra.

    6.2 Em Relação ao Exercício das Servidões

    Tratadas pelos artigos 1383 a 1385 do Código Civil, impõem regras que disciplinam o exercício desse direito.

    O primeiro dispõe que o dono do prédio serviente não pode embaraçar de maneira alguma o exercício legitimo da servidão. Se caso embaraçar, o dono do prédio dominante poderá usar os recursos cabíveis, como as ações que serão analisadas nos seguintes tópicos.

    O artigo 1385, proclama que o exercício da servidão deverá ser restringido às necessidades do prédio dominante, evitando agravar o encargo ao prédio serviente. Instituído para um certo fim, a servidão não pode ser estendida a outro conforme o § 1º. Já ó § 2º prevê que havendo outro fim, nas servidões de trânsito, a maior inclui a menor, e a menor exclui a mais onerosa, por exemplo: na servidão de passagem, se o titular está autorizado a passar com veículo, naturalmente pode passar a pé, mas o contrário não é autorizado. Por fim, o § 3º proclama que se as necessidades de cultura, ou da indústria do prédio dominante impuserem a servidão maior amplitude, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la, porém tem direito de ser indenizado pelo excesso.

    6.3 Em Relação a Remoção da Servidão

    Tratada pelo artigo 1384, que permite a remoção da servidão de um local para o outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, desde que não diminua as vantagens aproveitadas pelo prédio dominante, ou pelo seu dono e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente. A remoção baseia-se na ideia de natureza econômica e equidade, em busca de permitir uma maior utilização do imóvel, evitando também que tenha sua utilidade diminuída ou se torne inaproveitável.

    7. Ações que Amparam as Servidões

    a) Ação Confessória: busca por meio do judiciário, a veracidade da existência da servidão que é contestada ou negada. Tem ainda o objetivo de obrigar o réu a encerrar o ato que o lesava e a pagar os danos e perdas que foram causados por ele.

    b) Ação Negatória: ao contrário da primeira, a negatória busca a veracidade da inexistência da servidão ou inexistência à sua ampliação. O réu será aquele que pretende exercer esses dois direitos, sem ter título para tanto.

    c) Ação Possessória: pode ser proposta quando o proprietário do prédio serviente molesta ou causa esbulho ao prédio dominante, ou quando não permite a realização de obras necessárias à conservação da servidão, por exemplo. Também pode ser utilizada contra terceiros.

    d) Denunciação de Obra Nova: é uma ação judicial que irá repercutir no exercício da posse. É cabível para evitar obras que prejudiquem as coisas alheias, pelo proprietário ou possuidor para impedir edificações em imóvel vizinho que cause prejuízo ao seu direito. Conforme a Doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, a servidão “tigni immittendi” (meter trave na parede do vizinho) comporta defesa pela ação em questão.

    8. Extinção das Servidões

    De acordo com o artigo 1387, a servidão só se extingue em relação a terceiros, quando cancelado o registro, salvo no caso de desapropriação. Se o prédio dominante estiver hipotecado, será necessário o consentimento do credor para cancelar.

    O artigo 1388, confere ao dono do prédio serviente o direito de cancelar o registro pelos meios judiciais, mesmo que o dono do prédio dominante impugne, quando o titular tiver renunciado a servidão; quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade que determinou a constituição da servidão; quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão, porém o resgate só poderá ocorrer quando for previsto e regulado pelas partes

    O artigo 1389, permite ainda a extinção das servidões prediais, ficando o dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante prova da extinção pelas seguintes situações:

    a) Pela reunião de dois prédios no domínio da mesma pessoa, que é quando ocorre a confusão, pois já foi examinado no presente artigo que é pressuposto de existência que os prédios pertençam a donos diferentes.

    b) Pela suspensão das respectivas obras: se aplica às servidões aparentes. Pode ser por efeito de contrato ou de outro título expresso.

    c) Pelo não uso: durante dez anos contínuos, releva a falta de interesse do titular, bem como a desnecessidade da servidão para o prédio dominante. O prazo começa a correr, nas servidões positivas, a partir do domomento em que cessa o seu exercício, e nas negativas, do instante que o dono do prédio serviente passa a praticar aquilo que não deveria.

    A doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, apresenta outras situações, além das impostas pela lei que podem extinguir a servidão: pela destruição do prédio dominante, como invasão das águas do mar, ou inundação devido do erguimento de barragens; pela destruição do prédio serviente, nos mesmos casos; por se ter realizado a condição ou por se ter chegado ao termo convencionado; pela preclusão do direito da servidão, em virtude de atos opostos; pela desapropriação e pela resolução do domínio do prédio serviente.

    Fonte:

    Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Volume 5, Direito das Coisas. 11º edição, de acordo com o novo código de processo civil. Editora Saraiva.

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